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小阳春过后,2019北京楼市下半场命运几何?

2019-06-27 20:03:50   来源: 评论(0
[摘要] 1北京楼市,是受政策影响最大的地方。这也是没办法,毕竟是政策起源地,榜样精神还是要有的。所以,每次出台大的调控政策,北京楼市的反应都是最强烈的。从2017年31

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北京楼市,是受政策影响最大的地方。这也是没办法,毕竟是政策起源地,榜样精神还是要有的。

所以,每次出台大的调控政策,北京楼市的反应都是最强烈的。

从2017年317的调控开始,北京楼市真的就回归到了理性,不再疯狂上涨,甚至开始一路下行。二手房的价格更是从2017年调控前的高位,下跌了10%-20%左右,有些郊区位置的房子下跌的幅度更多些。

所以,“房住不炒”从一句并不被重视的口号,到现在成为用事实说话的调控结果,不容轻视。

北京楼市这两年来已经用房价稳稳地印证了这一政策。所以,“稳”是北京楼市的重点和要点。

何为稳?稳价格、稳增长、稳预期。

大涨大跌一定不对,始终保持同一价格那不符合实际情况和市场行情,所以稳其实就是“微涨或微跌”。

这种微涨或者微跌的曲线,在股市里称作“横盘整理”,放到楼市里就是行情稳。

因此,2019年的北京楼市整体来说就符合了这一“稳之行情”的。

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楼市分为新房市场和二手房市场。二手房市场一直占据着成交量的重头戏。

近两年来,北京的新房受到开发商拿地总量下降的影响;另外北京土地的稀缺,特别是四环内土地的极度稀缺,加之限购政策的严格,不论刚需和改善都对购房资格格外珍惜,市区内新房难寻,更多的人则会选择优质的二手房,这也导致了北京新房成交量占比也少于二手房。

6月14日,统计数据显示:2019年1到5月,北京二手住宅成交6.1万套,同比基本持平。目前北京二手房成交占比72%。所以,北京楼市是个典型的二手房市场活跃度大于新房的市场。

根据数据统计显示,北京6月二手房均价60011元/m2,5月二手房均价为59809元/m2。环比上月上涨了0.34%,同比去年同期上涨3.17%。

近一年来的的北京二手房房价走势,去年7月是价格最低点,然后小幅上涨了两个月,到达10月份基本稳定在6万以内的整体水平,直到去年底。

进入到2019年,受去年调控的影响以及人们对市场不再疯涨的判断,正常的需求开始放量,但由于是春节前,所以1、2月份并没有明显的上涨动力。

到了春节后的3月份,资金和预期被大量释放,于是北京二手房市场迎来了一波小阳春行情。单是二手房住宅网签量就达到16051套,也是近一年来的最高单月签约数量了。

接下来的4月网签量是14438套,5月份是13764套。从数据中,很明显的看出,小阳春的3月过后,4月和5月的北京二手房市场都是在持续走低。

其实,原因也很简单。

第一、二手房市场不像新房市场,会一下子有大量房源入市,二手房市场的房源量都是较平稳的入市。所以,当3月份大量的二手房被需求释放后,二手房池子里的余量自然会减少。那么,后面两个月成交量自然也会下降,这并不难理解。

第二、今年的419之后,重提“房住不炒”政策,每一次北京楼市的调控政策都会对市场造成一定程度的预期下降,这一点从4月份的市场表现上就可以看出来。政策上没有松绑的意思,所以市场表现只会愈发理智。

但是,要说明的一点是,虽然4月5月的二手房成交量下降了,但并不意味着北京二手房市场的价格也下降了。

结果却恰恰相反,目前北京二手房市场量跌,价稳。

原因是,卖家在经历了上涨的小阳春行情后,会有预期的适应时期,所以短短几个月,卖方还是会抗一段时间,所以这段时间买二手房,买家议价应该会比较难。

这里给出的建议是,如若不着急买二手房,可以这几个月多看看房做好选择;如若比较急上车,可以先让中介去客户那里摸摸底,然后以低姿态去跟业主谈,争取一次就谈成功。

因为,二手房多次谈判的机会不多,而且多次谈判在价格上就更不要想议价了。而且,优质的二手房源通常是一房难求的,会有很多意向客户,如若排位靠后或者因为一次没谈成功,很可能就会与该房失之交臂,这也是很多购买二手房业主的经历。

根据市场表现以及卖方的预期心态,笔者综合判断:北京二手房市场3季度大概率会价格坚挺,但是量上会持续走低;到年尾的四季度议价的空间会相对宽松,所以是量低价低。

当然,这些都是在市场情况与现在大抵一致的情况下做出的判断,如若出现政策性调控,则另当别论。

3

北京的新房市场,更是因为限购限贷的政策,过滤掉了绝大多数炒房客。

动辄几百万的房款首付,和高额的月供压力,在买入新房未交房无法出租的情况下,投资客们需要撬动的资金更多了。所以,北京的新房市场更适合本地刚需和改善。

这里说句题外话,有不少粉丝说“我资金上不是问题,并且也有5年社保在京,买哪里更有投资价值?”

那么我想说的是,如果您买入北京房产的目的是为了子女上学,那么没有京户,教育的事情免谈吧,这也是为何有大批有房的北漂离开的根本原因。

如果你只是为了保值增值,几百万或者上千万的资金无法安放,我也无话可说。

我的观点,北京房产,外地朋友慎重买入,不如另做投资,因为房产投资终究是要计算投资回报率的。再想得到过去成倍增长的房产投资回报概率,北京楼市短期五年或者十年,都未必能如你所愿。

继续说回北京的新房市场,大量的共有产权房、限竞房入市,而且限竞房越发成为楼市主流。

限竞房是2016年930政策时提出的,指的是“限房价、竞地价”的土地出让方式。

限竞房因其价格受控,大量入市以后,整体拉低了北京市场的新房市场均价。

根据数据统计显示,北京6月新房均价 45432 元/m2 ,5月新房均价 43142 元/m2,6月环比上月增长 5.31%。

乍一看,还以为北京市场新房二手房倒挂现象明显。其实不然,之前说过的北京四环内可开发土地寥寥无几,大多新开楼盘都集中在五环外,尤其是五环到六环之间更是新盘集中,所以价格上自然会低一些。

比如大兴区的均价在 57943 元/m2,通州区的均价在 49477 元/m2,顺义新房均价 52369 元/m2,门头沟新房均价 54750 元/m2,更不用说怀柔、房山、密云等远郊区两三万的均价了。所以北京新房才有了均价四万多的行情。

据研究中心统计,截至2019年5月,北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

限竞房、共有产权房已经从政策变为现实中的实际供应量。但是苦于开发商利润上的降低,所以目前市场上这两类房子的品质良莠不齐,需要得到改善。

综上,北京新房市场在2019下半场不会有太大动作和变化,基本会维持现有价格水平,原因只有一个,下半年开盘的项目依旧围绕在五环与六环之间,限竞房主导的北京楼市难有价格上的飞跃。

4

如此看来,2019北京经历了小阳春之后,下半年难再有大的上涨行情,想让楼市如温度般入夏想必会是异常艰难。

北京楼市房价平稳,大概率会成为现实,本地刚需和改善无需多虑,选好区位和品质楼盘直接上车即可。

房住不炒这个主旋律起码五年内会如一把利剑悬在北京的上空。

-END-

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